פסק-דין בתיק ת"א 887/03

1.         תביעה לפיצויים בגין הפקעת חלק מחלקה 3 בגוש 10025 בחדרה, שבבעלות התובע, על פי הוראות פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן - הפקודה).

2.         מדובר בקרקע חקלאית (פרדס), בשטח של 53,046 מ"ר הנמצאת מצפון מזרח לעיר חדרה.  צורתה כריבוע שאורך כל אחת מצלעותיו כ - 230 מ"ר, הרשומה בפנקסי המקרקעין בבעלותו של התובע, בשלמות.

מצב החלקה משתקף היטב במפה שנערכה על ידי המודד המוסמך י. גולדשמיט מחב' מודדי חדרה מיום 16.11.99. בסמוך לגבולה המערבי נחצית החלקה על ידי "מסדרון חשמל" (המסומן במפה במספר 3/4) בגלל קו מתח עליון העובר מעליה מצפון לדרום, כאשר רוב שטח החלקה נותר ממזרח לקו החשמל והחלק שממזרח לו, בדרום מערב החלקה צורתו כמשולש המסומן במפה במס' 3/3 ובצבע כתום. מסדרון חשמל זה הוא מכוח תמ"א/10 ואין עמו הפקעה של החלקה או חלק ממנה. קרוב לגבולה המזרחי של החלקה עובר הכביש המסומן במספר 3/6 ובצבע חום, והוא יוצר משולש בפינה הדרום מזרחית של החלקה המנותק מיתרת שטח החלקה בגלל הכביש, והוא מסומן במפה במספר 3/5. מצפון לכביש משתרע הפרדס. על חלק ניכר ממנו הוחלה הפקודה, ושטח זה שגודלו כמעט 14 דונם מסומן במפה בצבע סגול ובמספר 3/1.

            התביעה לפיצויים היא בגין הכביש האמור, ששטחו, כמוגדר במפה הוא 7,244 מ"ר. מוסכם על הצדדים כי בפועל, גודל השטח של הכביש שבו ניטלה החזקה מידי התובע הוא 7.9 דונם.

3.         ביום 13.10.1996 פורסם בק"ת מס' 5788  צו  לגבי הכביש האמור, המחיל על החלקה את הפקודה ומבטל צו קודם מיום 6.10.1994, וביום 18.5.1998 תפסה המשיבה את השטח בחלק מן החלקה המיועד לכביש, שבפועל עלה ל - 7.9 דונם.

            קודם לתפיסת השטח עבור הכביש היתה כל החלקה יחידה רגולרית שעובדה כפרדס, כשחלק ממנה היה מצוי מתחת לקו חשמל של מתח גבוה. בעקבות סלילת הכביש ניתן לחלק את החלקה ל - 6 חלקים, שמהלכם מכיוון דרום מזרח לכיוון צפון מערב, משתקף במפה הנ"ל: [א] מדרום מזרח לכביש משולש (3/5) בשטח של 2,802 מ"ר המנותק מיתר החלקה על ידי הכביש; [ב] הכביש (3/6) ששטחו 7244 מ"ר המשיק למשולש 3/5; [ג] מצפון מזרח לכביש השטח הנוסף (שסומן 3/1) שעליו הוחלה הפקודה אך הוא נשאר בחזקת התובע ומשמש לחקלאות; [ד] החלק שצורתו כמשולש שקדוקודו בדרום המסומן במפה בצבע צהוב (3/2) ששטחו 12,647 מ"ר המשמש כפרדס; [ה] רצועת החשמל המסומנת בירוק, ולבסוף [ו] המשולש הדרום מערבי שקודודו מופנה צפונה.

            כל חלקי החלקה שמצפון מערב לכביש מהווים רצף אחד שחלקו מצוי מתחת לקו החשמל. שטח החלקה שמדרום מזרח לכביש מנותק ממנה, בגלל הכביש.

4.         במקביל לפעולה על פי הפקודה, אושרה וקיבלה תוקף ביום  1.3.1998 התוכנית חד/1020, אשר ייעדה חלקים מן החלקה לדרך לצורך הקמת מחלף על דרך מס' 65 וכן ייעדה את שטחו של המשולש 3/5 לשטח ציבורי פתוח.

            בגין הפגיעה בחלקה על ידי התוכנית האמורה, דרש התובע מן הועדה המקומית לתכנון ובניה חדרה פיצויים, מכוח ההוראה שבס' 197 לחוק התכנון והבניה. ביום 21.6.01 החליטה הועדה למנות שמאי מכריע שיחווה דעתו על הפיצויים המגיעים לתובע עבור הפגיעה בחלקה, והשמאי שמונה לכך הוא מר עדי צביקל.

            השתלשלות הענינים בקשר לתביעה זו לפיצויים על פי ס' 197 לחוק התכנון והבניה מפורטת בפסק דינו של כב' השופט סוקול מיום 5.6.06 בתיק עמ"נ 279/05. הוא החליט לקבל את הערעור וקבע כי "על השמאי להעריך את שווי המקרקעין ליום 1.3.98  ..." וכן כי "עליו להביא בחשבון את השפעות תמ"א 3, ככל שיש השפעה על המקרקעין הקונקרטיים, וכן להביא בחשבון את השפעתם של צווי ההכרזה, ככל שאלו השפיעו על שווי המקרקעין עובר לפרסום הראשון." בפסק דינו הוא הורה להחזיר את הדיון אל ועדת הערר על מנת שתיתן הוראות לשמאי המכריע, כדי שישלים את חוות דעתו בהתאם לאמור בפסק הדין.

5.         עומדים איפוא בעינם שני הליכים לשם פיצויו של התובע בגין מצב החלקה: האחד, לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה על הפגיעה בחלקה בגין התוכנית הנ"ל, והשני בגין נטילת חלק מן החלקה לכביש מכוח הפקודה. התביעה דנן ופסק דין זה עניינם אך העילה שלפי הפקודה.

6.         על רקע האמור, במהלך הדיון מיום 25.6.06 (ר' עמ' 17-18 לפרוטוקול), הודיעו הצדדים כי הגיעו להסכמה לפיה "השמאי צביקל יערוך את שומתו כפפי שהורה שיעשה על פי פסק דינו של כבוד השופט סוקול. יחד עם שומה זו הוא גם יערוך שומה, הערכה, לגבי השאלות שבמחלוקת שבתיק דנן בכל מה שקשור להפקעה מכוח פקודת הדרכים ומסילות הברזל. חוות דעתו תוגש לבית המשפט. יוגש גם הפסק של ועדת הערר, ואחר כך יטענו הצדדים את טענותיהם ובית המשפט יכריע."

            לפי בקשת הצדדים ניתן תוקף של החלטה להסכמה הנ"ל, ומר צביקל מונה כ"מומחה של בית המשפט ... ליתן את הערכתו, כשמאי מוסכם, לגבי הפיצויים המגיעים, אם מגיעים, לתובע בגין ו/או בקשר להפקעה על פי פקודת הדרכים ומסילות ברזל", בקשר לחלקה הנ"ל.

7.         השמאי צביקל פעל על פי ההחלטה, בדק את הנתונים, וערך חוות דעת מפורטת מיום 17.12.0, כמפורט על פני 21 עמודים, שכותרתה "פסיקת שמאי מוסכם פיצויי הפקעה". הוא דחה את טענת השמאי מטעם התובע כאילו שווי הדונם בחלקה הוא בסך של 30,000 דולר, וקבע את השווי ליום הקובע בסכום של 18,000 דולר ארה"ב.  כמו כן התייחס השמאי צביקל לשאר השאלות השנויות במחלוקת בין הצדדים.

            באשר למועד הקובע: התובע טען כי המועד הוא 13.10.1996 והשמאי מטעם הנתבעת טען ליום 6.10.94. מר צביקל החליט כי המועד הקובע הוא יום ההכרזה המאוחרת שביטלה את ההכרזה הראשונה, דהיינו 13.10.1996. 

            באשר לזכאות לפיצויים בגין השטח שנלקח אף ששטחו קטן מרבע השטח של החלקה כולה, קבע השמאי, ואף נימק זאת תוך הפנייה לפסיקת בתי המשפט בשאלה זו בס' 17 של חוות דעתו, כי "יש לפצות בגין מלוא שטח התפישה."

            באשר לדרישת פיצויים עבור השטח עליו הוחלה הפקודה אך הוא טרם נלקח מאת התובע, קבע השמאי כי "זכות הפיצוי מכח הפקודה חלה רק לאחר תפיסת המקרקעין על ידי הרשות" ולפיכך קבע את הפיצויים בשווי הנ"ל רק עבור 7,900 מ"ר שנתפסו בפועל לכביש.

            בנוגע לפגיעה ו/או ההשבחה של יתרת שטח החלקה ראה השמאי להסתמך על ההוראה שבס' 9(ד)(2) לפקודה, וכן על ההוראות שניתנו לו על ידי כב' השופט סוקול בפסק דינו הנ"ל,  והסביר כי בהתאם לכך הוא קבע בעררים התלויים ועומדים בפני ועדת הערר, "כי ההכרזה לדרך הורידה שוויו של דונם חקלאי מ - 18,000 $ ל - 12,000 $ דהיינו פגיעה של 6,000 $ לדונם."

            באשר לפיצויים בגין המשולש הדרום מזרחי שהפך לשצ"פ אמר מר צביקל כי לפי החלטתי בדבר מינויו, היה עליו לקבוע את הפיצויים בגלל ההפקעה על פי הפקודה, אך, ה"פיצוי בגין הפקעת רצועת השצ"פ הינו הליך נפרד החל מכוח חוק התכנון והבניה, מה עוד שרצועה זו, למיטב ידיעתי, טרם הופקעה." הוא אף הוסיף וציין כי "ברוח זו אף נערכה חוות דעת שמאי הבעלים אשר בתחשיביו לא הוסיף לפיצויי ההפקעה הנדרשים פיצוי כלשהוא בגין שטח זה."